Ипотека на жилье – это рабство или реальная возможность приобрести недвижимость?
Уважаемые друзья!
Понятие «ипотечный кредит» настолько прочно вошло в нашу жизнь, что трудно представить ее без ипотеки — как одного из главных способов в получении своего жилища.
Как бы банально и избито это бы не звучало, одна категория людей негативно относится к ипотечному кредитованию как к прекрасной возможности приобретения собственного жилья, утверждая, что ипотека – это рабство, приводят аргументы в пользу больших переплат, жесткой и строгой политики банков, проводимой в отношении должников, ограничение прав собственников. Другие, с уверенностью заявляют, что ипотека — это прекрасная возможность обрести свое жилище. Мифов об ипотеке скопилось немало и признаков кабалы в том числе; попробуем развенчать устоявшиеся ошибочно мифы и провести разграничение.
Ипотечную или кредитную сделку по ряду признаков, содержащих заведомо невыгодные условия для заемщика можно отнести к кабальным условиям или рабству, когда существует прямая финансовая или имущественная зависимость от кредитора.
Длительный срок выплат
Большинство ипотечных займов выдается на долгий срок – от 10 до 30 лет. Усредненное значение – около 20 лет. Заемщик соглашается на такой период погашения долга только из-за необходимости снижения кредитной нагрузки в виде ежемесячного платежа. Для банков чем длиннее срок возврата заемных средств, тем больше будет прибыль.
Для заемщиков, не получающих сверхдоходы, подбирать оптимальный срок лучше с точки зрения минимизации потенциальных рисков и уменьшения давления на семейный бюджет. Лучше взять займ на 20 лет и досрочно его погасить, чем заключить договор на 7 лет и испытывать непосильную финансовую нагрузку, чреватую просрочками и штрафами.
Большая переплата
Ипотека в РФ имеет главный недостаток, связанный с экономической и политической ситуацией в стране, из-за чего процентные ставки по таким кредитам крайне высоки. Даже несмотря на тенденцию последних 1,5 лет по снижению процентов, их величина все равно непомерно высока и существенно превышает аналогичные значения в Европе и Америке (около 9-10% годовых в России против 2-4% в европейских странах).
Итогом таких ставок и длинных сроков кредитования становится серьезная суммы переплаты за пользование заемными деньгами. Во многих случаях начальная сумма займа увеличивается к концу периода погашения чуть ли ни вдвое.
Мухлеж в процентах
Здесь имеется в виду особенность начисления процентов для аннуитетных платежей, на которые перешли практически все российские банки (дифференцированная система осталась всего в нескольких банках). Действительно это крайне выгодно для банков.
Суть аннуитета заключается в том, что заемщик погашает долг перед банком в форме равных ежемесячных платежей, величина которых не меняется на протяжении всего срока кредитования. Такой платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. При этом в первой половине срока погашения основную долю платежа составляют проценты. Тело кредита погашается медленнее.
ВЫВОД: То есть сначала клиент погашает проценты и лишь после второй половины срока начинается списание основного долга в существенном размере. До этого его доля в платеже очень мала. Если клиент планирует досрочное погашение по кредиту под залог жилья, то такой вариант платежей совершенно невыгоден, так как бОльшую часть процентов он уже выплатит в начале. Для кредиторов такой способ оплаты, напротив, позволяет минимизировать риски и получить максимальный доход.
Дополнительные поборы
Помимо процентов за пользование кредитными деньгами клиент должен принимать в расчет и ряд дополнительных платежей. К ним относятся:
оценка стоимости недвижимости (будет обязательна для жилья на вторичном рынке);
страховка (заемщик обязуется ежегодно покупать полис);
услуги нотариуса;
услуги риелтора (при необходимости);
оплата госпошлины для регистрации ипотечной сделки в Регпалате или МФЦ.
Некоторые банки могут взимать с клиента комиссию за рассмотрение заявки, единовременный платеж за понижение установленной процентной ставки, за проверку чистоты сделки, за использование сейфовой ячейки и т.д.
ВАЖНО! Все эти издержки приводят к серьезному возрастанию итоговой стоимости кредита. Хотя бы приблизительно их следует учитывать в процессе начальных расчетов.
Риск остаться на улице
Такой риск может быть обусловлен только грубыми нарушениями заключенного кредитного договора, а именно допущением периодичных просрочек или вовсе отказ от своих обязательств.
Если заемщик не погашает в полном объеме и вовремя свой долг, то будут применены штрафные санкции – штрафы и пени. В ситуации, когда просрочки по своей продолжительности превышают 30 календарных дней и клиент не идет на диалог по мирному урегулированию вопроса, банк имеет право обратиться в суд с иском на обращение взыскания заложенной недвижимости.
Если суд удовлетворит такой иск, то заемщик вполне может лишиться собственной квартиры. После получения итогового судебного решения, кредитор выставит жилье на торги и за цену, которая, как правило, существенно ниже реальной, продаст его любому заинтересованному жилью.
На вырученные средства будет погашен основной долг и начисленные пени, а остаток (если он есть) будет возвращен клиенту.
Первый взнос
Для оформления ипотечного займа сегодня обязательно потребуется внести первоначальный взнос. Предложений с нулевым первым платежом практически не осталось. Банки не хотят рисковать в условиях кризиса и жесткой политики Центробанка.
Минимальная величина первоначального взноса сегодня составляет в среднем 15%. Есть ряд продуктов с 10-ти и 20-ти процентным платежом.
Понятно, что эта сумма для многих российских семей, а тем более одиноких лиц, является неподъемной. Для таких целей многие откладывают из ежемесячной зарплаты, оформляют дополнительный потребительский займ или обращаются за деньгами к родственникам или друзьям.
Покажем особенности ипотеки и рабство это или возможность в простых цифрах на простом примере. Допустим, семья из четырех человек решила приобрести 2-к. квартиру в регионе стоимостью 2,3 миллиона рублей по программе «Молодая семья» в Сбербанке. Первый взнос будет оплачиваться с помощью маткапитала. Срок кредитования – 10 лет. Ставка – 8,6% годовых.
Расчеты для ипотеки будут следующими:
ежемесячный платеж – 23 тысячи рублей;
переплата – 912,8 тысяч рублей;
кредитная сумма – 1 847 000 рублей.
При этом семья может получить имущественный налоговый вычет по ипотеке. Максимальный вычет не может превышать 2 миллионов рублей или 256 000 на каждого супруга. Также можно сделать возврат процентов по ипотеке, что позволит получить от государства максимум 390 000.
В нашем примере семья получит от государства:
453 тыс. маткапитала;
512 тыс. имущественные вычеты по обоим супругам;
118 тыс. налоговый вычет по процентам ипотеки.
Итого! Квартира в ипотеку обойдется с учетом поддержки государства в 2 129 тыс. руб, что на 171 тыс. меньше, чем реальная стоимость, а если еще получить списание долга в 30% по программе помощи ипотечным заемщикам, то вообще квартира обойдется в сумму около 1700.
И кто говорит, что ипотека это рабство? Такое ли уж это на самом деле рабство, если подойти к ипотеке с умом?
Полученная сумма налогового вычета является приятным бонусом и подспорьем для любого семейного бюджета, который можно направить на оплату задолженности или обустройство квартиры.
Мифы ипотеки, которые следует развенчать
Как решиться на ипотеку, если бытует множество негативных мифов о ней и возможных последствиях?
Среди таких мифов можно отметить:
Большие сроки сбора документов и справок (на самом деле, на это уйдет не более пару дней).
Риск утраты единственного жилья в случае дальнейшей невозможности обслуживать кредит (в такой ситуации можно реструктурировать займ, рефинансировать или обратиться за помощью к государству).
Невыгодность досрочного погашения (ипотеку при любом варианте платежей лучше погашать досрочно, так как проценты будут пересчитаны в пользу клиента).
Высокий процент отказов (в силу большой конкуренции между банками вероятность одобрения заявки сегодня существенно выше, чем, скажем лет 10 назад).
Необходимость покупки полной страховки: имущественной и личной (обязательным является только страхование недвижимости, а личный полис приобретается строго по желанию клиента).
Ипотека – кабала (кабальными признаются условия сделки с непомерно высокими процентами и иными невыгодными условиями, которых сегодня не наблюдается).
Ипотека – хорошо это или плохо? Чтобы ответить на этот вопрос, каждый потенциальный заемщик должен внимательно проанализировать свои финансовые возможности, потребности в срочной покупке жилья и изучить предлагаемые банками условия оформления такого кредита.
*Не берите ипотеку, если есть хоть малейшее сомнение в способности своевременно рассчитаться с банком, а также, если кредитная нагрузка будет слишком высокой. Ипотечное рабство еще никого не доводило до добра.
